地方国资囊中羞涩,青岛部分共有产权房陷尴尬境地******
近日来,一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息,受到业内广泛关注。
消息显示,年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称,自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房,首付款大约150万,当地一国资公司负责出资76万。等要交付时,开发商称市政公司没打款,因此不能交房,如果要退房需要缴纳20%的违约金,国资方面则称“没钱”。
城阳市政投资集团则回复称,城阳市投资集团现正在积极筹措资金,解决付款问题,已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称,自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签,但因市政投资公司还未支付首付款,导致2022年底交房时没能拿到钥匙。
该事件被关注到后,引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么,背后真相到底是怎样的?
区属人才购房政策
据当地房企人士告诉第一财经,网传内容确有此事,主要是地方国资资金支付的问题,退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少,也有拖欠金额比较多的,此前当地有四家国资公司在做,目前就网传的这家有付款问题,其他三家都没事。”
值得注意的是,城阳区此次被关注到的共有产权住房,与传统意义上的不太一样。
一般而言,共有产权住房,是指政府提供政策支持,采用市场化方式建设筹集,限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等,面向符合条件的居民供应,实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段,便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。
而城阳区这类共有产权房,更类似对人才购房的支持政策,是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策,此前曾在当地市场火爆过一段时间。
早在2020年3月,青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措,其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点,将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分,由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想,该政策将持续至2023年。
具体而言,可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类,属于一至四层次的人才,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为8年;对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为5年。
按照产权比例,个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权,需要缴纳持有70%房屋产权的首付款,并作为按揭贷款抵押物;区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权,由其自有资金或其他资金解决,该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。
据当地官媒当时发文,比如一套房子100万元:人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%,政策付款30%,剩下部分贷款,这样一来首付比例低,贷款还款压力也会减小。
共有产权到期后,一至四层次的人才,在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后,由人才个人提出申请,经区属国企同意、相关部门批准后,无偿赠送30%产权;五至七层次的人才,满5年后,由个人将区属国有企业持有的30%产权回购,回购价格按照“孰低”原则。
在实行一年多后,垫资问题对国企平台公司形成一定考验,有部分地产项目积极介入,与四大平台公司合力垫资;当时也有声音称,一些房企选择退出共有产权项目合作。不过,在2021年官方发布的名单中,该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。
提振楼市后暂时退场
城阳区共有产权房政策的发布,曾在当地楼市激起很大波澜。
据卓易数据,2019年的城阳楼市很压抑,成交为近5年最低,全年商品房成交14094套,商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后,城阳楼市量价齐涨,2020年全年成交21216套,共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”,外部因素引发需求提前释放。
青岛网上房产数据也显示,2020年全年,城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下,2020年城阳区楼市异常亮眼,全年新房共成交24850套,成交面积2818985.65平方米,仅次于西海岸,且新房成交量占比全市总成交量的16%。
部分地产项目,也在该政策刺激下价格上扬,有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米,有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛,共有产权房购买人数再度增加,构成2021年该区楼市成交的主力。
不过从2021年下半年开始,城阳区人才共有产权政策出现收紧,取消五至七层次人才购置二套房政策,购置首套房政策不变。此外,随着共有产权购房者越来越多,四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大,出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。
后来,本应在2023年结束的政策,提前按下暂停键。2022年4月,有购房者询问共有产权停止报名的问题,城阳区财政局回复称,因即将出台新的人才住房政策,为确保与新政策顺畅衔接,2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。
同年8月,城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行),为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。
在整个青岛市层面,则存在有产权型人才住房政策,项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定;以限定价格购买的面积,按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定,超出部分按照同区域商品住房价格购买。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,共有产权住房各地都有相应的管理办法,对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存,不过城投资金普遍紧张,不太可能持续出这么多钱,就导致因资金引发的一系列交付问题。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为,过去经济形势好、政府财政状况好,此类问题较难放大。但问题是,当前经济压力增大,地方国资若无力承担相关责任,就会暴露出问题。从这个角度看,上述情况不会是个案,各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。
对城阳区乃至青岛楼市的问题,克而瑞则表示,当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点,一是人口实现跨越式增长的概率不大,购房基数相对稳定,虽然前期出台政策,吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧,东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛,而所谓的人才新政并没有“先发优势”,前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。
此外,青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位,2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年,居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示,2023年1月,青岛新建商品房共计成交4460套,环比下降53.36%,同比下降47.32%,受疫情及春节影响,成交量环同比均“腰折”。
台陈建仁“新内阁”仓促接棒,被批“旧瓶装旧酒,换汤不换药”******
【环球时报特约记者 陈立非】苏贞昌率领台“行政院”总辞后,陈建仁1月31日正式就任台“行政院长”。不过他同样面临诸多争议,如涉嫌论文抄袭、护航高端疫苗等,如今又被爆是由“中研院”借调出任新职,这些都让岛内舆论对他标榜的所谓“温暖内阁”不抱任何期待。
“学官两栖”再引争议
1月31日上午,台湾地区领导人蔡英文主持新任“行政院长”“总统府秘书长”及政务首长等人员的宣誓典礼。陈建仁带领宣读誓词,他还与卸任的苏贞昌举行交接典礼,并由赖清德监交。
陈建仁在致辞时称,“今天接下印信,承重的责任就落在肩上,战战兢兢、如履薄冰,还不足以形容现在的心情”。他感谢蔡英文的信任托付,接下重担他只有一个信念,就是全力以赴、没有悬念,每一天的作为都是为台湾长远未来发展打下坚实基础,照顾好人民每日生活。当天下午,他前往台疫情指挥中心。台湾联合新闻网称,岛内室内口罩松绑预计本周将公布。
苏贞昌在致辞时,告诉陈建仁“你的苦日子要开始啰!”苏还透露,蔡英文要他还是要接电话,“我顿一下说,放心,处江湖之远,我还是会忧其君”。
尽管陈建仁信誓旦旦要“全力以赴”,但台媒此前披露称,他其实是从“中研院”特聘研究员借调去出任“行政院长”的。国民党主席朱立伦1月31日表示,这是历史上从未发生过的,陈建仁应该诚恳说明是不是应该全力以赴为台湾打拼。台湾《联合报》1月31日发表社论称,细数陈建仁的“学官两栖”生涯,其次数之多,令人目不暇接。他首度借调,是在1997年由台湾大学借调出任“国科会”生物处处长,25年来从学术界借调至当局任职共计5次,前后借调期累计长达12年1个月。也就是说,25年间有一半的时间都是借调去当官。文章说,如今陈建仁已71岁,要出掌当局最高行政机器,却还要坚持保留“中研院”特聘研究员49万元新台币月薪的优厚退路,真是名、利、权一样都不肯放。而蔡英文办公室能向“中研院”发出这纸名利算尽的借调公文,更是令人瞠目结舌。
前“立委”蔡正元1月31日还披露称,陈建仁的父亲陈新安继承了大笔财产,在日本殖民时期属于地主,他得以前往日本就读京都大学,随后还响应日本政府号召成为“皇民化家庭”,并取了日本姓氏“大波”,因此陈建仁的名字应该是“大波建仁”。
旧瓶装旧酒,换汤不换药
1月31日,国民党举行“冷血酬庸护高端,检验高冷新内阁”记者会,批评新行政部门换汤不换药。文传会副主委林家兴直言,“阁员”名单几乎是“旧瓶装旧酒”,超过七成留任,真正的新人只有5个,改组幅度仅约1/4,纯新人更是只有1/8,“这是哪门子改组?实在让民众无法期待”。而且正副“行政院长”都争议不断,蔡英文称陈建仁“内阁”温暖坚韧,“难道温暖是护高端弊案?”至于“行政院副院长”郑文灿,大撒币却留下诸多粗糙的公共建设,他的台大硕士学位还因论文抄袭而遭撤销。国民党“立委”李德维表示,陈建仁主张反核,3月核二厂二号机将停止,核三厂机组也将在明年及后年停止发电,但同时台电亏损不断,2025年绿能发电20%确定无法兑现,“对于如何解决用电,以及电价会不会上涨,陈建仁也都应该回答”。
民进党前“立委”沈富雄1月31日形容这次的“内阁”改组,是一出从“狼狈为奸”到“狼狈不堪”的荒谬连续剧,歹戏拖棚终于落幕,但蔡英文不是为大家找到“行政院长”,而是为她自己找到执行长。他感叹蔡英文机关算尽,虽害不了卿卿性命,却留下荒诞不经的一页。
台湾中天节目《卢秀芳辣晚报》1月30日进行街访,询问民众认为“陈建仁新内阁最大特色是什么?”结果年轻人一面倒,认为最大的特色就是“败选联盟”,“都是一些没有选好的人上台”,还有人直言,“换汤不换药,再做一年也不会有什么效果”。
2.0版“蔡赖内战”
有岛内分析认为,蔡英文之所以选择陈建仁,一来是因为他听话,二来是可以作为一枚活棋,牵制民进党主席赖清德,让民进党看看她在2024年选举中还有一定的话语权。台湾中时电子报称,蔡英文显然有意画出一条维持“恐怖平衡”的界限,此举虽然暂时不影响赖清德代表绿营出征2024的格局,但这俨然是2.0版的“蔡赖内战”,无论最终是斗而不破,还是鱼死网破,短期内都将让赖清德错失契机。
资深媒体人李晴果1月31日分析称,苏贞昌率“阁员”总辞并拍了所谓的“毕业照”。尴尬的是,有超过2/3的人拍完照后要走回原来的办公室继续上班。外界评论这个被称为史上变动幅度最小的改组,目的就是赶走苏贞昌。他一定没料到为了说动陈建仁,蔡英文什么都可以承诺,更想象不到陈建仁真的脸皮厚到敢被借调,“蔡英文的城府之深、手段之强,苏贞昌真的不是对手”。
台湾《中国时报》评论称,去年“九合一”选举民进党惨败,最受争议的“农委会主委”陈吉仲、“卫生福利部部长”薛瑞元以及“NCC(通讯传播委员会)主委”陈耀祥通通没换,这三人的共同点就是能揣摩上意,让当局变成政治宣传的化妆台。
(环球时报)